尝鲜社区共治双旗杆“老破小”更新-全讯新

老破小生意成交量首次跌破50%老破小生意被年轻一代抛弃老破小生意，不如北上新房经过时间的洗礼，曾经承载了一代人改善住房梦想的老破小生意，开始出现了自己的问题:硬件老化，无人管理，乱停乱放， 纠纷不断根据最近发布的北京城市更新专项规划，除了改造，疫情发生后不断被强调的物业服务最后一公里也开始被重视 经过政府的集中硬件改造和现代物业服务的加持，位置优越，配套完善的老小洋房依然可以焕发青春

位于北京北三环中路的双旗杆东里小区，建于上世纪七八十年代该小区由9栋多层建筑组成，共有407户居民社区里的居民大多是广北电子集团的退休员工

38年前，还在上学的王佩丽跟随父母，搬到了双旗杆东里社区原广播器材厂的宿舍我那时候才14岁，小区的名字一开始不叫双旗杆东里只有一栋楼不到50户

作为双旗杆东里的原住民，王佩丽是双旗杆东里晚辈的王阿姨，是娃娃们的王奶奶她从平房搬到楼房，从1号楼搬到9号楼，不到五四百户王培利活了将近40年

1994年，在双旗杆东里居住多年后，王培利一家和邻居一起，根据房改政策，花了一万多元买下了这套房子。

说实话，房子虽然前十几年是集体的，但还是比较新的它从平房周围漏风的状态上了楼，幸福感很强王培利回忆，那时候没有商品房，没有物业，房子比较新，基本没有关于房子的烦恼

伴随着房龄超过20年，房子开始老化，问题不断暴露。

水堵和设备损坏是首要问题家里发现问题，会找单位派人来修，但能不能马上来，就看你的运气了很多时候，你等不及只能自己做了王培利直言

作为社区的老人，王佩丽责无旁贷地成为社区自治志愿者中的一员由于小区没有物业管理，我们退休老住户和党员组织成立了社区志愿者来维护我们每个月或者节前打扫一次，白天在大门口值班一个门是门卫，另一个楼是楼长我们没有经验，没有资金，也没有人来管理，全靠我们对社区的真爱

伴随着时间的推移，居民楼越来越老，各种问题就像人们的一样普遍三天小修，五天大修，家家户户的生活技能都得到了充分的锻炼没有办法处理停水停电的问题你只能等待天热下雨天出问题是最痛苦的事王培利回忆，伴随着时间的推移，日积月累，小区环境持续恶化，甚至出现了很多天的垃圾，也没有人清理

伴随着私家车的普及，电动车的增多，老人音乐的增多，停车乱停成了小区居民又一个头疼的问题电动车，家用车随处停放，个人活动场所基本被挤掉不仅如此，到处拉的电线给居民的安全增加了许多隐患

更何况小区四周都是开放式状态，门开着没人管，陌生人可以随意进出，家里有孩子的人都特别担心安全问题受不了的都搬走了，搬不走的要么有些留恋，要么为了孩子上学忍着

用爱发电终究是不可持续的，有些问题无法调和比如小区门口值班，太阳大到出不来，下午5点多就该回家做饭了在这几个小时里，外人进入小区的过程基本上是‘畅通无阻’王培利感慨道

非住宅区物业管家的早期采用者

由于建设较早，环境和基础设施较差，旧住宅区的改造迫在眉睫北京旧住宅区改造任务全面推进截至今年7月，北京已有123个老旧小区完成改造，71个老旧小区完成改造

2019年，双旗杆东里小区装修焕然一新，但基础设施却焕然一新没有管理，仍然缺少一些东西

2019年6月，双旗杆东里作为非经济资产由原产权单位广北电子集团移交给北京非经济资产管理平台，首开集团北京天悦恒房屋管理有限公司正式接管该小区。

所谓非经济小区，是指属于企业非经营性资产的小区，多为老宿舍小区因原单位破产或合并等原因，小区作为非经营性资产移交给北京市非经营性管理平台非经济小区大多存在无物业管理，环境脏乱，设施陈旧等问题

接收后，作为产权单位，只能向公房住户收租金，不能向房改住户收物业费，导致管理经费严重不足，需要向物业服务市场化过渡。

2019年12月，双旗杆东里小区正式成立业主委员会日前，由业主投票，业委会选聘的第一家田凯衡越物业公司正式进驻双旗杆东里小区，为小区聘请了物业管家，解决了小区管理亏损的问题这也让双旗杆东里小区成为北京非经济小区首例由业委会选聘的物业管家

从准财产到不动产

与社区的年龄同步，这类社区的老人也很多，之前的无序状态也成了习惯居民不习惯花钱买服务的观念，这也使得物业服务收费难成为一个常年问题

根据测算，如果双旗杆东里小区实行市场化物业服务，每年的物业费为96万元，折算的物业费标准约为3.4元/月/平方米居民普遍反映这个标准太高了

可是，代价就在这里怎么减

我们在接手之前就对此做好了心理准备除了分三步测算物业费，我们还采用了‘先尝后买’的方法最初几个月，我们提供免费服务，让居民感受到生活质量的提升后，逐渐接受为物业服务付费的理念田凯的项目经理孙回忆说，在免费服务之前，业主仍然不同意为服务付费，所以他们甚至去了北京卫视的向前一步节目

孙和她的同事没有做更多的解释在她看来，给老街坊提供好的服务，不如多说她和她的团队进入双旗杆东里试水的当天，就为小区进行了一次开创性的保洁服务，将小区几十年积累的沉淀物清理干净据孙回忆，当时清理了14车陈年垃圾

针对小区停车位紧张的情况，物业服务部设置了四证合一的检查站孙回忆说，和大多数老小区一样，双旗杆东里当时面临着人多，车多，车位少的问题由于历史悠久，小区原规划没有停车位后期虽然有一些街道，居委会陆续发展起来，但与居民的实际需求相比，还是杯水车薪

小区407户，几乎家家有车，只有107个车位1:4的比例远低于一些新建小区1:1甚至2:1的比例为了解决这个问题，孙的根据北京的政策，制定了四合一的顺序，就是房产证，身份证，户口本，驾驶证都归小区，可以提前办理停车手续，每户还可以登记一辆家用车，方便年轻人逢年过节看望老人同时，小区配有两名保安，负责小区的秩序管理和安全管理

据小区居民刘大爷介绍，物业进驻前，小区空地上停满了共享单车，私家车趁机停在小道上很多居民习惯把电动车搬进楼道充电物业进驻后，上述乱象消失，灯不亮了，有人换了，楼道卫生也有人管了活了几十年，不明白为什么突然要‘买单’，而是各种变化，借用一句时髦的话——物有所值刘大爷说

居民陈女士是后来者，因为孩子上学时买了双旗杆东里小区她也是社区财产支持组织的成员以前小区没有门禁，特别担心孩子的安全公司入驻后，大门安装了门禁系统，24小时有专人值班至少，社区里没有更多的人各种服务都有专人负责，社区的质量也得到了提升所以我们家特别支持引入物业

终于，经过几个月的试水，老街坊们意识到了拥有物业的好处，也逐渐认可了付费服务的物业形式。

接手近两年，至今充电率85%，但在整个北京已经是不错的成绩了孙对今日北京商报记者表示，下一步要保持曝光率，让居民发现问题第一时间联系全讯新，增加物业进驻后的存在感居民自然会接受我们，这就为物业费的收取打下了良好的基础

目前物业费的收费标准能否覆盖装修成本衡越给出的答案是微利但可持续

从自治到共治

最近几年来，北京在旧住宅区改造中不断探索薄利可持续的模式，积累了许多有益的经验。

北京市住建委介绍，西城区德胜街双旗杆东里是典型的老旧小区业主希望解决老旧小区的自我管理困境，享受专业的物业服务，提高小区日常生活中的获得感，满足感和安全感所以成立了业委会，专业的物业公司签订了物业合同，实行规范的物业管理这种做法既解决了老百姓日常生活中对物业服务的需求，也减轻了地方政府的负担探索形成了政府 物业 业委会共同建设，共同治理问题，共同享受成果的模式，为老旧小区管理提供了可复制的路径

孙说，物业服务的变化已经从自治走向共治，物业服务的核心是做居民想做的事比如最近居民反映强烈的便民服务站，将于8月底正式投入运营未来可以探索集日间照料和居家照料为一体的社区照料站，半日照料，针对儿童照料需求的亲子活动，以及一些家政服务，餐饮和医疗服务等，这些都可以增强与社区居民的附着力

物业不是万能的，有些事情必须要居民和职能部门共同治理孙直言，老小区改造启动后，双旗杆东里等老年人较多的小区，希望安装电梯的呼声更高但这方面不是物业公司单方面推动的，需要多方共同努力还需要条件成熟才能全部安装

2020年，国务院办公厅印发《关于全面推进旧城区改造的指导意见》，明确了旧城区改造的总体要求，目标任务和政策机制计划到十四五末，基本完成2000年底前完成的约21.9万个老城区的改造任务2021年新增改造城市老旧小区5.56万个，超额完成年度计划

2019年至2021年，全国共有11.5万个城市旧社区启动和改造，惠及2000多万居民在各地的改造过程中，共改造了15万公里的水，电，热信等各种管线进行了升级和规范，安装了5.1万部电梯，增加了3万多处养老等社区服务设施住房和城乡建设部副部长张晓红此前表示

伴随着旧社区改造的全面推进，改造完成后如何实现长效管理将成为后旧社区改造时代的又一道考题。