从“有房住”到“住好房”房地产行业转向高质量发展-全讯新

十年只是历史长河中的一瞬间，但对于中国的房地产行业来说，可以说是恰逢其时，勇往直前在此期间，行业经历了爆发式增长，也从全面发展向重点发展转变现在已经进入理性成熟阶段，正在向高质量发展阶段迈进

这十年，全国商品房销售面积共计132.34亿平方米，是前十年的2.2倍这十年，优质头部房企在资本市场的表现可圈可点以万科2021年销售额和市值为例，分别为6277.8亿元和2281亿元，是2012年的4.4倍和2倍十年来，住房保障体系不断完善，累计投资14.8万亿元，建设各类保障性住房和棚户区改造安置房5900多万套超过1.4亿人乐于和平生活

1978年提出住房商品化模式的设想，此后，经过40多年的调整，两大住房供应体系进一步完善，住房供应规模持续增加，到2020年，我国家庭住房总建筑面积将超过500亿平方米，如今，人们对住房的需求已经从有没有转变为好不好，房地产行业也正站在新旧发展动能转换的临界点上居者有其屋不如居者有其屋正成为政府，开发商，购房者共同的发展之路

坚持住而不炒的定位

推动高品质的居住生活

住房关乎民生福祉，一端是民生，另一端是发展。

自2016年中央经济工作会议首次提出住不投机以来，这一立场6年来从未动摇为了打击房地产领域的投机行为，在因城施策的政策下，调控政策更加细化，精准，助力安居梦成为现实

根据2020年的人口普查数据，中国家庭人均住房为1.2套，大体实现了‘一人一房’的目标realdata院长李文杰对《证券日报》记者表示，实现有房住后，人们更加关注能否住上好房子，使生活水平与经济社会发展相匹配，居住的幸福感得到提升，可谓逐步从住有所居走向住有所居

在这一目标的指引下，这十年来，相关部门加快完善多主体供应，多渠道保障，租购并举的住房制度日前，中共中央宣传部举行主题为中国的十年系列新闻发布会住房和城乡建设部副部长蒋万荣说，我们强调要完善‘两个体系’，一个是住房市场体系，另一个是住房保障体系

新市民多样化的住房需求得到满足后，有利于激发消费市场和实体经济的活力同策研究院执行院长张仁元对《证券日报》记者表示，伴随着两大住房供应体系的不断完善，大城市产城融合发展质量和职住平衡生活进一步优化

相关目标已经明确十四五期间，40个重点城市将建设和筹集650万套保障性租赁房，可解决近2000万新市民和青年的住房困难

目前大城市青年群体的‘职住平衡’问题，主要通过各类保障房和增加租赁房供给来解决李文杰表示，建议未来可以通过进一步盘活现有房源来增加有效租赁供给一方面，鼓励个人业主出租市场上的闲置房屋，另一方面，鼓励业主将房屋交给专门的租赁机构托管在新的住房开发模式下，租赁正在进入一定的发展空间

从上半年解决住的问题，到下半年满足新市民和年轻人的职住平衡和高品质住房需求，房地产开发商作为房地产行业发展的参与者之一，率先走上转型之路，旨在促进房地产行业的稳定健康发展和良性循环。

告别大规模开发阶段

进入职业发展时代。

除了个别年份的调整，量价齐涨是中国楼市多年来的一大特征2012年全国商品房销售面积11.13亿平方米，销售金额6.45万亿元2021年分别增至17.94亿平方米和18.2万亿元这期间，开发商借助人口红利和金融红利，推进资本市场扩股融资，追求快速周转和规模

过去十年，房地产处于高速增长期中间虽然有短期波动，但总体上是一个螺旋式上升的过程，真正的拐点出现在2020年在业绩说明会上，美的地产董事长，执行董事兼总裁郝恒乐对《证券日报》记者表示

新城控股管理层对《证券日报》记者表示，各大房企不再盲目追求高杠杆，高周转，规模扩张，转而寻求基于商业模式重构，财务稳健的高质量发展。

"伴随着住房需求结构的变化，行业发展模式将不可避免地发生转变."李文杰表示，当前，需求的变化正在导致供给的变化，产业和市场主体必须打破思维定势和路径依赖，才能实现可持续发展。

今年是房地产行业新旧模式转换的一年很多民营房企放缓脚步，充分意识到回归理性的必要性在业绩说明会上，旭辉控股董事局主席林忠对《证券日报》记者表示，经过此轮调整，中国房地产行业将从过去的高负债，高杠杆，高增长模式转向低负债，低风险，轻资产的新模式

显然，房地产商已经意识到，行业将告别以规模论英雄的发展阶段，是时候放慢脚步，安定下来了在近几年的业绩说明会上，有质量的增长成为人口掌舵房企高频输出的关键词之一

目前，房地产市场已经进入存量和增量双轨并行发展阶段摆在开发商面前的重要任务是，在优胜劣汰的竞争格局中生存下来后，需要转变角色成为开发商，真正转型成为更好的生活服务商，在房地产相关的多元化细分业务轨道上发力，推动行业进入专业化发展阶段

过去，我们每年将当年销售回款的10%投入持有物业，商业，长租公寓，物业管理三大主渠道业务的现金流越来越高加上这三项业务，我们力争每年保持营业收入30%至40%的年增长龙湖集团管理层对《证券日报》记者表示，经营性物业收入的增长将为周期跨越起到稳压器的作用

对于未来的发展战略，美的置业要保持自己的实力，在基本盘上做好产品和服务，同时在相关多元化方面培育现有和传播建筑技术，商业服务，智能化，形成未来主业的补充郝恒乐说

回顾过去十年，物业管理，代建，住宅服务等所有专业化业务从房地产开发领域分拆出来的，有相关企业在a股，h股或美股上市代表企业有华润万象生活，绿城管理，科控股等都在资本市场下了很大功夫

正如李文杰所展示的，为了实现更高质量和更可持续的发展模式，房地产行业必须经历从专注于物理空间建设者，逐步发展成为依靠物理空间为机构和个人客户持续提供服务的运营商和服务商的过程这也是从旧模式向新模式探索和转型的必由之路

资本围绕房地产服务布局

探索房地产开发新模式。

到2021年底，我国常住人口城镇化率为64.72%目前，我国房地产市场已经进入增储并举的初级阶段围绕股市的业务迎来了发展的契机

按照房地产发展的规律，大致可以分为三个阶段在不同阶段，相关部门和市场主体需要使用不同的金融工具来推动行业的良性发展戴德梁行公司副总经理，北区估值与咨询服务部负责人胡峰对《证券日报》记者表示，第一阶段是快速建设期增加人均居住面积是主要任务，金融机构围绕住宅业态加杠杆，第二阶段是存量房在住房供应中主导地位的提升，市场进入增存量同步阶段，资本开始追逐依靠精细化运营提升房产价值的资产，第三阶段是市场进入房地产专业化发展阶段，房地产资产证券化市场成熟比如公募的房地产reits就成为了重要的投资标的

目前，中国房地产市场正在进入第二阶段和第三阶段。抛开180家左右主营业务为开发的上市房企，鉴于行业内专业化子业务的市场化成长，过去十年，资本市场诞生了社区服务运营第一股，房屋服务平台第一股，代理建设第一股...

值得一提的长轨业务是物业管理行业从默默无闻到成长，板块市值一度突破8000亿，物业管理行业仅用了8年多时间8年来，约60家物业管理公司相继登陆h股，其市盈率pe一度从个别公司的80倍高烧回归到30倍以下的平静截至目前，虽然由于房地产行业的调整期，物业管理行业的平均市盈率已经下降到15倍，但毫无疑问，物业管理公司的独立市场化运作已经迈出了关键的一步，行业年收入已经超过1000亿元

除了物业管理行业，房地产市场的多个参与者也在探索房地产开发的新模式，银行和机构投资者也在逐步加大对住宅开发以外的房地产业态的投资。

戴德梁行监测数据显示，2019年至今，写字楼，商务园区，工业物流，工业地产，长租公寓等房地产投资成为投资者青睐的资产类型其中，工业物流投资占投资者青睐资产的比例从2019年的2%提升至今年上半年的26%，长租公寓同步从2%上涨到7%

关于对长租住房市场的金融支持，今年2月27日，银监会，住建部联合发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房市场发展的指导意见》，指出要进一步加大对保障性租赁住房建设运营的金融支持力度日前，首批北京保障房，深圳人才房，厦门安珠集团三只保障性租赁房reits在沪深交易所同步上市交易，这也意味着我国reits市场建设迈出重要一步

首批租赁住房reits开启了一扇全新的大门，实现了我国租赁住房基础设施资产‘投，融，管，退’再投资的可持续发展，在有效盘活存量租赁住房资产，拓宽租赁住房融资渠道的实践中具有里程碑式的意义胡风表示，2014年以来，已经发行了400多只房地产资产证券化产品，涉及金额约8300亿元投资者越来越关注房子以外的房地产资产

对于公募公租房reits的未来发展，胡峰提出了四点建议:一是鼓励发行公募公租房reits，用于建设在非国有土地上用于转让的公租房，明确退出渠道，二是尽快推动地方政府制定租金定价的相关规定，因地制宜提高出租房水平，三是将与租房密不可分的配套业务纳入公募reits领域，提高资产包收益率，第四，在全国范围内建立租赁住房项目信息公开机制和市级租赁管理服务平台。

种种迹象表明，在房地产开发新旧模式都在发生变化的时候，很多受访者已经达成共识，认为存量市场和城市更新需求将在很多子赛道带来几万亿元以上的市场规模，在增量市场，商品房销售规模在未来很多年都将保持在10万亿元以上。

在中国经济高质量发展的大背景下，居民住房需求不会停滞和萎缩李文杰表示，在住房改善时代，消费者对住房的核心需求不仅是住房物理空间的变化和增长，而且更加关注住房质量和服务打造多样化，差异化的产品和服务，更好地满足不同群体的改善需求，是贯穿未来周期的确定性路径

那么，未来十年，房地产行业会如何发展郝恒乐对《证券日报》记者表示，未来十年，我们仍将长期看好房地产行业需求存在，这个行业才会有未来只是需求结构变了，更加注重品质和服务我们相信经过短期的周期性压力后，未来的供需会更加稳定和健康，能够在行业中生存下来的参与者也会更加理性