李宇嘉：为何楼市需求端纾困的效应下降？-全讯新

传统的金九银十，楼市反季节下跌。

01.

9月最后两周，30个主要城市新房成交环比下降27.3%和24.3%，同比去年分别下降38.5%和59.8%可谓旺季惨淡回顾8月，8月救市力度很大日前，央行再次下调5年期lpr 15 15个基点，各地房贷利率已下调至底线水平

但降息对居民购房的刺激有限8月份，30个主要城市新房成交环比下降5.2%，同比下降20.7%1—8月，全国商品房销售面积同比下降23%，仅比1—7月下降0.1个百分点考虑到去年8月楼市基数较低，目前的销售并没有起色

房贷利率降至历史最低水平，除少数热点城市外，二套房首付比例大多降至4—5成，回到2016年前的状态，除少数城市中心区外，热点城市限购基本退出即便如此，楼市还是很低迷可见，无论如何刺激需求端，效果都不大那么，问题是什么呢

02.

供给侧风险冲击，有新动向！

目前楼市风险处置的逻辑已经很明确:保民生，不保项目，保项目，不保企业专项贷款或救助基金只帮助资金平衡或资产大于负债的项目，以保证资金能顺利脱身很简单你不能在火里烧伤自己对于资金硬短缺的项目，施工公司会先完成楼保，等秋天后再结算

什么算法审计介入，责任由谁来承担，开发商，银行卖锅里的铁，弥补非法挪用的资金，该破产的破产由此，楼市风险处置开始进入关键时期，房地产风险暴露将进一步扩大如果你不这样做，你就做不到要想摆脱糟糕的市场经济，楼市很难稳定，拖久了后患无穷

当风险继续释放，房地产融资继续冻结。

新房方面，8月份，新房价格环比下降2.1%，降幅比7月份扩大0.5个百分点，连续5个月回落。

二手房方面，8月份70个城市二手房价格指数环比下降0.35%，连续12个月下跌今年以来，月均跌幅为0.28%，大于新房—0.18%的跌幅二手房市场弱于新房8月份70个城市二手房价格指数同比下降3.3%，比7月份扩大0.3个百分点，已连续7个月回落

8月份，70个城市中有50个城市新房价格环比下跌，比7月份多10个下跌城市数量创2015年3月以来新高，49个城市新房价格同比下跌，也创2016年以来新高8月份，70个城市中有56个城市二手房价环比下跌，61个城市同比下跌下跌城市数量创2015年8月以来新高

03.

大规模降价自救，不得不！

之前担心降价冲击卖地和预期，各地祭出限价令现在为了保护资金链，不得不允许开发商大规模降价日前，广州调整新项目备案价格，一房一价由原来的楼宇均价上下6%调整为上下10%和上下20%豪宅卖的好，能涨10%如果他们是刚需出售，备案价格可以下降20%

备案后，销售价格可在备案价格基础上进一步下调10—15%，总最高降幅可达30—35%再加上开发商风险变得明显，市场对期房交付的接受度下降，只能降价自救，降价的规模越来越大

所以我们看到全国70个城市的新房价格都在下降！

最近，还有一个问题需要注意即使房贷利率在下降，5年期lpr低至4.30%，首套房最低利率也只有4.10%，但仍明显高于理财收益率近期银行不断下调存款利率，5年期定期存款年利率仅为2.7%市面上所有高于3%的理财产品，包括大额定期存单，都被抢购一空

如果新房还没有收楼，就要承受2年左右的高息贷款，等收楼的时候，房价还可能再跌对于潜在购房者来说，买房不能算更重要的是，疫情的影响从一次性变成了持续性就业集中的线下服务业受影响最大，买房预期较弱

我们看到，8月份，在北京，广州，深圳，青岛，天津，武汉等热点城市新盘率为10%—20%

04.

日前，苏州调整限购政策非本地居民在苏州6区购房，未提供社保或纳税证明，9月15日，青岛发布《青岛市动态改善型房地产政策》，其中提到二手房不再限购但最新的消息是，苏州和青岛已经被叫停

按理说，楼市下行趋势明显，各地稳增长压力大，防疫支出更大急需楼市给政府支出出一点血此外，已经明确表示可以灵活地分阶段调整我们为什么要停下来

一方面，目前房价依然高企，而需求疲软，预期不佳需求端是刺激，效果不会很大

政策创造的新需求，也就是有多套房的人再买一套或者换一套这个时候如果非要退出限购，即使是苏州这样的新一线城市，也不缺购房需求的中心区域，限购已经完全退出了住而不炒，不把房地产作为刺激经济的短期手段这些被反复强调的顶层设计如何落实

另一方面，这也是对近期传闻的正面看法很多人说政策很快就要彻底退出了其实深想一下目前楼市的困境表面上是观望需求，但预期并不好但本质上是供需错配，即高房价和低收入之间无法弥合的差距房价上涨的那些年，在赚钱效应下，有杠杆支撑，有六个钱包，供需错配被掩盖

现在去杠杆叠加的疫情常态化，供需错配充分显现在这种情况下，彻底退出政策不仅无助于问题的解决，还会使局面难以恢复因此，不可能完全退出调控政策，而是要积极探索新的模式，纠正供需错配

说深一点，目前各地都在想办法通过土地财税来刺激楼市。

经常听到土地卖不出去，工资绩效发不出来的抱怨这说明财政供养单位太多，靠土地财政吃饭的人太多

另一方面，新区，开发区的大规模开发，市政服务，道路等基础设施的相应扩张，土地财政支持的单位和人员同步扩张据说中国各种新区，开发区可以容纳30到40亿人以前土地财政有钱，掩盖了财政负担，大家都很滋润现在，地卖不出去了，我傻眼了

所以很多平台和企业都是借钱支付。

这不正常在过去，这种扩张是可以容忍的比如每次房地产下行，都是放松调控政策，刺激需求入市现在要防止尾巴太大带来的债务风险和金融风险，该断就断这也是苏州和青岛被松绑限购叫停的原因这也说明，你说不投机，就是不投机如果你不能依赖它，你必须退出

当然，这是一个漫长的过程，政策足够明智，让风险和泡沫在不知不觉中蒸发或挤出这个过程也是逐渐开启新的房地产模式的过程记得前几年很多专家说中国人就是想买房，长租的习惯是培养不出来的但是现在，很多年轻人选择长租所以，我们要看大趋势