首批保障性租赁住房reits上市首日齐涨停该不该参与？-全讯新

日前，首批3只保障性租赁房reits在沪深交易所同步上市交易，这标志着我国reits市场建设又迈出重要一步。

具体来看，华夏京保障房reit，宏图深安珠reit开盘后均实现涨停，厦门金钟安珠房地产投资信托基金曾在跌停板打开后开盘，但仅过了约5分钟，就再次封住跌停板。

截至当日收盘，华夏京保障房reit，金钟厦安珠reit，宏图深安珠reit分别报3.263元，3.38元，3.229元，成交19.05万手，33.59万手，16.56万手，成交金额分别为6215万元，1.13亿元，5348万元。

业内普遍认为，保障房reits的成功上市，对于通过资本市场构建可持续的保障房投融资模式，促进保障房产业稳步发展具有重要意义以北京保障房reit为例，项目发起人北京保障房中心是北京住房保障政策执行和落地的最大平台通过北京保障房reit，可以盘活存量资产，继续深化住房保障事业，继续服务民生提供动能也是住而不炒住房发展导向的具体实践

为什么会受到市场的青睐。

公开发行reits，被称为资产ipo，是一种有效盘活存量资产的金融工具，可以使庞大的沉睡的基建资产获得流动性溢价，然后将回收的资金用于新的基建项目业内人士指出，保障房建设需要大量资金投入，公募保障性租赁房reits可以成为拓宽直接融资渠道的有效工具

首批保障性租赁房reits产品位于北京，深圳，厦门等城市，回收的资金将用于新建保障性租赁房建设，支持扩大当地保障性租赁房供给，具有良好的示范效应。

根据消息显示，北京保障房中reit净回收资金为6.77亿元，将主要用于北京焦化厂剩余土地保障房项目建设计划建设安置房672套，公租房1869套，建设中学，幼儿园，公交车站等公共服务配套设施深圳安珠reit项目和厦门安珠reit项目的净回收资金披露分别用于扩大深圳和厦门的保障性租赁房供应，可新增房源约2.36万套

华泰证券在报告中指出，三个项目均位于经济发达，人口持续净流入，租赁需求旺盛的区域，租金增长较为稳定，租售比均超过6%，预期分红率在4%左右整体资质较好

华夏基金表示，对于基础设施类reits的投资者而言，不考虑reits上市后基金份额净值增长的影响，投资回报主要受reits年度现金分配金额和询价确定的reits募集金额的影响在不考虑杠杆的情况下，询价募集的reits金额主要参考基础设施资产的评估价值，因此影响投资者收益率的是基金的年度现金分配金额和基础设施资产的评估价值

根据基金招募说明书披露的可供分配金额，华夏北京保障房reit 2022年9月1日至2022年12月31日的预测现金分配率为3.95%，2023年的预测现金分配率为3.95%，厦门金钟安珠reit 2022年和2023年的预测现金流分配率分别为4.04%和4.05%，深圳宏图安珠reit的预期年化收益率2022年为3.95%，2023年为3.96%。

值得一提的是，保障性租赁房reits从证监会注册审批到开始销售，一直受到市场关注。

在战略配售阶段，宏图深证安珠reits全部配售对象的计划认购数量为首次网下发行股份的133.03倍，刷新了国内基础设施类reits最高认购倍数纪录北京保障房reit和金钟厦门安珠reit的询价认购倍数也在100倍以上

对此，有机构人士认为，三只reits受到市场高度关注的原因有几个:一是这只属于保障性租赁房的reits首次落地，市场关注度高，其次，保障性租赁房项目有长期稳定的现金流，是优质资产在当前流动性充裕，略显资产荒的市场背景下，势必会受到追捧再者，目前市场利率维持低位，保障性租赁房reits相对较高的净现金分配率对投资者也有吸引力

公募reits的基础资产收益和预期增值收益是支撑二级市场表现的最重要因素因此，投资者有必要深入了解reits的基础资产和收益，并应警惕与其投资逻辑不符的资产交易价格的非理性上涨不要跟风，避免高溢价购买reits股票带来的投资损失当公募reits在二级市场涨幅过大时，投资者应基于理性的价值判断和未来分红预期，合理评估reits的价值，以长期配置的心态投资公募reits，尽量避免短期追涨杀跌带来的投资损失，通过长期持有和合理的资产配置，努力获取较好的投资收益

reits十项措施发布，市场进入正常化快车道。

证监会副主席李超在8月31日的上市仪式上表示，证监会会同国家发展改革委等有关方面，制定了加快基础设施reits正常发行的十项措施，包括:推动建立由重点领域省市政府牵头，多部门参与的综合推进机制，加强工作统筹协调，召开重点片区会议，加强政策引导和市场培训，推动形成项目供应梯队，优化试点项目推荐程序，研究明确工作时限，提高工作效率，在严把工程质量关的基础上，统一审核理念，简化审核程序，优化注册流程，明确相关行业准入标准，提高透明度和可预见性，加强持续监管，拓宽试点项目类型，解决新类型项目面临的新问题，引导市场规范发展，加强专业人员的配备，加强正常分配所需的资源保障，加快民营企业reits试点，尽快启动绿灯投资案，尽快推进第一批募投项目，推进reits立法，积极培育职业reits管理人和投资人。

李超指出，十条措施涵盖了市场培育，项目遴选推荐，审核登记，资源配置监管，配套政策完善等全链条，全流程它们是对《国务院关于进一步扩大盘后存量资产有效投资的意见》要求的进一步深入落实，将加快reits发行常态化，促进市场形成规模效应和示范效应

接下来，李超表示，证监会将会同有关部门和单位，推动十项措施的落实，进一步促进盘活存量资产，帮助稳定宏观经济运行。