绿地美元债惊雷对于黑铁时代的地产行业意味着什么？-全讯新

新浪财经上市公司研究院出品

国有房地产企业的债务危机对于销售持续低迷，面临风险的房地产行业来说，无异于在融资信心水平上雪上加霜:国有企业的房地产债务并不一定稳定这可能会进一步恶化部分房企的融资环境，加剧购房者的观望情绪，延长行业回款难的周期，甚至完全确认行业的拐点

出售资产缓解流动性的关键是销售回款。

格陵兰岛票面利率为6.75%的5亿美元票据于2019年6月25日发行，该票据在日本于2022年6月25日到期由于资金短缺，绿地与债券投资人申请延期时间为12个月，延期后预计支付日为2023年6月25日

本次延期的协议需要剩余债务余额的66%以上才能参与，50%以上的协议才能通过根据会议通知，为安抚债权人，引导其同意展期方案，绿地表示，2022年6月10日下午4: 00或之前发出同意指令的持票人，将获得票据本金1.0%的早鸟同意费，2022年6月10日下午4: 00至2022年6月15日下午4: 00作出同意指示的持票人，将收取票据本金0.5%的基本同意费

我们认为，鱼死网破无疑是债务人双方囚徒困境的终结，大部分债权人有望在6月10日下午4点前统一同意延期这将使绿地的融资成本在之前6.75%的基础上增加1%左右

此外，尽管申请延期，绿地此次仍将偿还10%的本金，以减轻债权人的压力此外，绿地在加盟期间有权提前赎回债券其实这个权利大概率就是一个说法在支付如此困难的当下，绿地有望在延期到期后偿还预计绿地将于2022年6月21日支付相关同意费，并使修改后的文件生效

此外，值得注意的是，公告还表示将取消维持票据上市状态的合同实际上grnlgr6.7506/25/22的成交价格自发行以来波动较大，总体呈下跌趋势伴随着临近到期日，最近几天逐渐逼近面值

但这种操作可能会对该债券的持有人产生一定的麻痹效果，并不能掩盖绿地整体的财务状况，因为绿地目前有8只在hkex交易的美元债券，其中很多已经处于深度下跌趋势。

此外，作为剩余期限最长的绿地集团7.25%n20250122，其售价目前仅为34美元事实上，作为同一发行人，债券的本金信用和偿还都是受损的绿地集团的所有债券都是相互关联的目前，债券期限越长，交易价格越低，这显示了投资者对公司未来长期前景的担忧

对于绿地来说，真正要做的是尽快改善公司债务，加强回款。

事实上，自2020年8月三条红线政策出台以来，绿地已通过包括出售资产在内的各种方式累计产生1476亿元有息负债数据显示，截至2021年末，绿地有息负债余额已降至约2406亿元，较年初下降812亿元其中，房地产业有息负债余额降至1567亿元，占比65%

目前，绿地仍计划通过出售足够的优质资产来安排偿债它计划在三年内出售2000亿资产，每年500—700亿，包括自持业务，写字楼和酒店

即便如此，包括穆迪和标准普尔在内的评级机构仍对绿地的财务持悲观态度早在今年3月，穆迪就提醒绿地今年的流动性风险，认为在2022年底之前，b1评级或以下的开发商流动性和融资渠道将较弱，面临更高的再融资和违约风险日前，标普还将绿地控股长期发行人的信用评级由b 下调至b—，将公司担保的高级无担保票据的长期发行评级由b下调至ccc ，展望为负面

截至今年q1，绿地账面货币资金656.85亿元，短期借款229.18亿元，一年内到期的非流动负债701.01亿元账面600多亿的资本不足以应对短期债务压力，出售资产也不是降杠杆的有效手段

盘活资产，增加销售是造血复苏的基础，但这种便利绿地似乎面临更大的不确定性如果说疫情延缓了资产处置，那么疫情可能在很长一段时间内扼杀了部分购房者的购房意愿

绿地控股2021年完成合同销售金额2902亿元，较上年同期下降19.0%其中，上半年销售额同比增长23%，下半年同比大幅下降44 22年第一季度，绿地控股销售额仅为308亿元，与去年同期相比下滑56%

淡然的调整整个行业或者坐在行业的顶端。

1992年在上海成立的绿地控股集团，今年已是第30个年头，第一年的债务延期对绿地来说是一段悲伤的里程。

但绿地控股作为上海国控的超大型企业集团，是前三大股东:上海地产集团持股25.82%，上海城投集团持股20.55%国有资产合计持股46.37%，上海黑格林兰投资公司持股27.3%

绿地控股不是民营企业，而是混合所有制的国有上市公司鉴于国资背景，绿地可以通过银行渠道获得较大比例的融资在其利息和负债中，银行融资占74%，债券融资占17%，信托等非标融资占3%，境外贷款仅占3%左右

一小部分海外债务让绿地陷入延期的尴尬境地，可见国资房企面临的流动性危机迫在眉睫。

2018年以来，房地产行业表面繁荣的背后，是房地产企业持续的破产潮先是从小微地产公司起步，然后过渡到中型地产公司，再演变成恒大，融创，世茂，华夏幸福，阳光城等超千亿巨头的迅雷可是，在行业前20强房企中，从未有过国有房企的霹雳

市场和投资者一度以为国资会挺过这次洗牌，抢占众多民营房企失去的市场份额可是，绿地集团似乎打破了这种预期事实上，此前一直有央企华润置地裁员优化的消息就连拥有大量自持资产，得到华润集团加持的华润置地，也在瘦身过冬这其中的本质就是，无论哪种所有制，都逃不出商业规律的束缚

克而瑞数据显示，今年1—4月，百强房企累计业绩规模同比下降50.2%，且降幅自一季度以来一直在扩大5月份数据受疫情严重影响甚至更加悲观民营和国有房企要注意的是，这种悲观情绪不仅仅是短期疫情扰动的结果，因为从1998年房改开始，需求端已经发生了翻天覆地的变化

第一，几年前中国人均居住面积达到每人40平米，2021年达到19万的惊人规模，

二是中国人口基数，尤其是有购房能力的劳动力基数持续萎缩，

第三，人均收入超过1万美元后，中国整体宏观经济增速呈下降趋势，人均可支配收入放缓使得购房者更加谨慎，

最后，目前我国经济结构发展到新阶段，投资尤其是房地产投资对经济增长和经济结构升级的作用非常有限对于行业的发展，政策已经不一样了

其实我们不需要那么多地产商在历史的岔路口，面对整个国家经济走向的关键选择，无论哪种所有制，都必须顺应时代发展这个过程注定是曲折的，或许很快我们就会看到更多国资背景的房企处境艰难